사회초년생 투자가이드 - 부동산

지난 포스팅에서 삼식씨가 주식 투자를 통해 20년 만에 15억 원을 모은 이야기를 다뤘습니다. 삼식씨의 운이 다한 줄로만 알았는데 삼식씨가 살던 동네가 재개발에 들어간다는 소식이 들려왔습니다. 더 이상 주식으로 돈을 벌기 어려웠던 삼식씨가 또 어떻게 재산을 불려 나갈지 알아보겠습니다.

 

부동산 투자란?

부동산은 토지와 그 위에 고정된 건물을 포함한 자산을 의미합니다. 부동산 투자는 주거용 또는 상업용 부동산을 구입하여 임대 수익이나 자산 가치 상승을 통해 수익을 올리는 방법입니다.

 

삼식씨가 알아본 부동산 투자 전략

 

출처 : 한겨레

주거용 부동산 투자

주거용 부동산은 사람들이 거주하는 아파트, 주택, 다세대 주택 등을 의미합니다. 이러한 부동산을 구입하여 임대하거나 가격 상승 시 판매하여 수익을 올릴 수 있습니다.

 

중요 요소

• 위치 선정 : 새로 개발하거나 재개발 호재가 있는 지역을 선택합니다.
• 구매 가격 : 예산에 맞는 적절한 가격의 부동산을 구매합니다.
• 임대 수익 : 월세 수익을 통해 꾸준한 현금 흐름을 확보합니다.
• 자산 가치 상승 : 장기적으로 부동산 가격이 상승할 가능성을 고려하여 투자합니다.

 

출처 : 한국 경제

상업용 부동산 투자

상가, 오피스 빌딩, 쇼핑몰 등 상업 활동이 이루어지는 장소를 의미합니다. 상업용 부동산을 구입하여 임대 수익이나 자산 가치 상승을 통해 수익을 올릴 수 있습니다.

 

중요 요소

• 위치 선정 : 상업 중심지에서 상업용 부동산을 선택합니다. 
• 구매 가격 : 예산에 맞는 적절한 가격의 상업용 부동산을 구매합니다.
• 임대 수익 : 상업용 부동산의 임대료는 주거용 부동산보다 높아, 더 높은 임대 수익을 기대할 수 있습니다.
• 자산 가치 상승 : 상업용 부동산의 가치는 지역 상권의 활성화에 따라 상승할 수 있습니다.

 

재개발 및 재건축 투자

재개발은 기존의 형성된 지 오래된 주거 지역을 철거하고 새로운 주거 단지를 조성하는 것을 의미합니다. 재건축은 기존의 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓는 것을 의미합니다.

 

중요 요소 

• 재개발 지역 선정 : 재개발 예정 지역이나 재건축 예정 단지를 선정하여 초기 투자 비용을 낮춥니다.
• 추가 수익 : 재개발이나 재건축이 완료되면 부동산의 가치가 크게 상승하여 높은 수익을 올릴 수 있습니다.
• 장기 투자 : 재개발 및 재건축 프로젝트는 시간이 오래 걸리므로 장기적인 관점에서 투자합니다.

 

단기 부동산 매매(플립)

부동산 플립은 단기적으로 부동산을 매입하고, 빠르게 가치 상승을 통해 매도하여 차익을 실현하는 전략입니다.

중요 요소

• 저평가된 부동산 매입 : 시장에서 저평가된 부동산을 매입합니다.
• 가치 상승 요소 개선 : 부동산의 가치 상승을 위해 리모델링이나 리노베이션을 진행합니다.
• 빠른 매도 : 가치가 상승한 시점에 빠르게 매도하여 차익을 실현합니다.

 

출처 : 티몬

부동산 펀드 및 리츠

부동산 펀드와 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 다양한 부동산에 투자하는 금융 상품입니다. 투자자는 소액으로도 다양한 부동산에 분산 투자할 수 있습니다.

 

중요 요소 

• 리츠 선택 : 안정적인 배당 수익을 제공하는 리츠를 선택합니다.
• 분산 투자 : 다양한 리츠와 부동산 펀드에 분산 투자하여 리스크를 줄입니다.
• 장기 보유 : 안정적인 배당 수익과 자산 가치 상승을 위해 장기 보유합니다.

부동산 투자의 장단점

장점

• 안정적인 수익 : 부동산은 비교적 안정적인 수익을 제공하며, 임대 수익과 자산 가치 상승을 통해 이익을 얻을 수 있습니다.
• 인플레이션 지 : 부동산은 인플레이션에 강한 자산으로, 물가 상승에 따라 자산 가치도 상승하는 경향이 있습니다.
• 다양한 투자 전략 : 부동산 투자에는 다양한 전략이 있어, 개인의 상황에 맞춰 투자할 수 있습니다.
• 세제 혜택 : 주택자금 대출 이자나 부동산 관련 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

단점

• 높은 초기 비용 : 부동산 투자는 초기 투자 비용이 높아 자본이 많이 필요합니다.
• 유동성 부족 : 부동산은 매매에 시간이 걸리며, 급하게 자금을 회수하기 어려울 수 있습니다.
• 관리 비용 : 부동산 관리를 위해 유지보수, 세금, 관리비 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
• 시장 변동성 : 지역 경제 상황이나 정책 변화에 따라 부동산 시장이 변동할 수 있습니다.

 

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삼식씨의 투자 계획

 

 주거용 아파트 구매

 

위치 선정 

출처 : 말년호빙요(유튜브)

 

삼식씨가 살던 동네는 네 군데의 다른 도시와 접해있는 곳이었습니다. 위치는 좋았지만 아직 지하철과 고속도로 등 교통인프라가 부족했고, 학교도 2곳 밖에 없어 교육도 걱정이었습니다. 그러나 삼식씨는 전생에 나라를 구했는지 전세로 살고 있던 아파트를 8억 원에 구매했더니 동네에 지하철역이 생기고 주변에 회사들과 공장, 초, 중, 고, 대학교도 지어진다는 소식이 들려왔습니다.

 

삼식씨는 재개발은 확정되었지만 인프라가 구축되는데 까지 시간이 오래 걸릴 것으로 예상하여 당장 학업이 중요한 자식들의 교육을 위해 인근 도시로 이사를 가고, 살고 있던 아파트는 월세로 내놓을 계획이었습니다.

 

삼식씨가 구매한 아파트가 있는 동네는 여러 도시의 접경 지역이었고, 산이 많았습니다. 삼식씨는 동네가 재개발된다는 소식으로도 인생이 행복했는데, 접경 지역과 이어지는 도로 공사를 하던 중 초전도체를 제조하는데 필요한 핵심 자원이 대량으로 발견되어 앞으로 30년간은 채굴할 수 있다는 소식까지 전해졌습니다.

 

삼식씨가 살고 있는 이 세계에서는 초전도체 산업이 범지구적인 산업이었고, 석유 이상의 가치를 가지고 있었습니다. 그래서 일자리가 말도 안 되게 늘어나게 되었고, 전세계 곳곳에서 이 지역에 살고 싶어하는 사람들이 늘어났습니다. 미국의 골드러시 이상의 임팩트를 가지고 있었고, 중동 사람들도 코리안 드림을 꿈꾸며 취업하러 왔습니다. 자연스럽게 동네의 주거 부동산들의 수요가 폭증하게 되었습니다. 

 

월세 수익

안 그래도 삼식씨는 월세를 얼마에 내놓는 게 좋을까 고민했는데, 아파트의 수요가 폭증하고 중동의 오일머니 처럼 이 세계의 한국에서는 초전머니가 유명했고, 초전도체 관련 산업에서 일을 하면 근로자 입장에서 월세 500만원에 아파트를 살아도 남아돌았기 때문에 사람들은 비싼 월세였지만 들어가서 살기를 희망했습니다.

 

자산 가치 상승

삼식씨의 아파트 자산 가치는 대규모 자원 발견 소식과 인프라 개발 소식으로 인해 삼식씨의 아파트 자산 가치는 5년간 연평균 20% 상승했습니다. 이후 인프라가 완성되고 자원 채굴이 본격화되면서 5년간 또 15%씩 상승했습니다. 원래는 30년간 채굴 가능했던 자원이 예상보다 빠르게 고갈돼 가며 나머지 10년 동안은 연평균 10% 상승에 그쳤습니다. 20년 동안 자산 가치가 올라 더 이상은 오를 기미가 보이지 않기도 했고, 목표도 이뤘기 때문에 삼식씨는 아파트를 처분했습니다. 이제 정산의 시간을 가져보겠습니다.

 

월세 수익 

초기 10년간 월세 수익 : 월 500만 원 * 12개월 * 10년 = 6억 원

자원 고갈 이슈 & 사양산업화 이슈 : 월 100만 원 * 12개월 * 10 = 1억2천만 원

total : 7억2천만 원

 

연평균 자산 가치 상승

초기 5년 : 8억 원 * (1 + 0.20)^5 = 20억 원

인프라 구축 & 본격적인 채굴 : 20억 원 * (1 + 0.15)^5 = 40억 원

이후 10년 : 40억 원 * (1 + 0.10)^10 = 104억 원

 

 

총 합 : 월세 수익 1억 2천만 원 + 자산 가치 상승 104억 원 = 105억2천만 원

 

삼식씨가 월급에서 매달 90만 원씩 900년간 모을 수 있었던 돈은 70세가 되던 해에 모을 수 있었습니다. 비록 나이를 많이 먹은 삼식씨지만, 그래도 900년 걸릴 일을 860년 앞당길 수 있었습니다. 삼식씨는 40년 동안 열심히 돈을 모으면서 깨달은 것이 많았고, 부자는 3대를 못 간다는 말을 생각해서 자식들에게 돈으로 버는 돈의 비법을 전수하기로 마음먹었습니다. 그 이야기는 다음 포스팅에서 알아보겠습니다.